И.Г. Короткова

Земля как экономический ресурс является одним из основных факторов производства, участвующим в образовании ценности всех благ. Сегодня приобретение земли - это еще и один из основных факторов эффективного международного сотрудничества.

Приобретение земли является основным способом осуществления стратегии прямого инвестирования. Данная стратегия обеспечивает наиболее глубокое проникновение на внутренний рынок страны и позволяет достичь максимального контроля деятельности. В последние годы большинство транснациональных корпораций, выходящих на российский рынок, отказываются от других альтернативных стратегий (как например, экспорт и совместная предпринимательская деятельность) в пользу стратегии прямого инвестирования. В первую очередь, это вызвано тем, что воспринимаемые риски, связанные с самостоятельным выходом на российский рынок, существенно снизились, а привлекательность России для иностранного капитала заметно возросла. Кроме того, иностранные компании, работающие на российском рынке, все более ощущают растущую конкуренцию со стороны отечественных игроков, для них стратегия прямого инвестирования через покупку земельной собственности становится наилучшим и едва ли не единственным способом в конкурентной борьбе.

Покупка земельного участка всегда сопряжена с огромными инвестициями в экономику принимающей страны. В период 2003 - 2007 гг. на рынке земли в России преобладали спекулятивные сделки, то есть приобретенные участки распродавались на растущем рынке в несколько раз дороже. В настоящее время в период стабилизации рыночных цен на землю, а также в связи с последствиями мирового финансового кризиса, земля приобретается для собственных нужд. Покупателями, как правило, выступают крупнейшие иностранные производственные, строительные и торговые компании. Сегодня ни одна корпорация, будь то крупный фармацевтический завод или магазин "Ашан", не вложила бы миллионы долларов в землю просто для того, чтобы иметь на своем балансе приобретенный участок. За покупкой земли сразу же начинается процесс строительства объекта, работа которого в дальнейшем должна как можно быстрее окупить затраченные и выведенные из оборота огромные финансовые вложения в землю.

Земельные участки составляют примерно третью часть от общего объема сделок, наряду с покупкой готовых офисных, торговых и складских помещений, а также объектов незавершенного строительства. Отдельного учета по сделкам на земельном рынке не ведется в связи с тем, что большинство сделок по покупке земельных участков все еще являются нетранспарентными в России. Тем не менее, практика работы на земельном рынке показывает, что объем сделок огромен. Даже с учетом кризиса в 2009 г. иностранные инвесторы потратили на покупку недвижимости в России 57 млн. долл. США, из которых на приобретение земельных участков можно отнести примерно 20 млн. долл. США. По данным Отдела исследований международной консалтинговой компании "Кушман энд Вэйкфилд", из реализуемых на сегодняшний день 880 участков на вторичном рынке земельной собственности в России 61 участок принадлежит иностранцам, то есть почти 7%. В количественном выражении эти 7% составляют более 40 тыс. гектар. Так, например, в Московской и Ленинградской областях земельные участки принадлежат на праве собственности или долгосрочной аренды таким иностранным компаниям, как: Марс, Данон, Кампина, Пепси&Ко, Кнауф, Тетра Пак, Шнайдер Электрик, Кока-Кола, Проктер&-Гэмбл, Форд Мотор, Катерпиллар и др.

Рынок земли в России появился сравнительно недавно. До начала 20 в. в нашей стране не было единых правил о сделках с землей. До 1917 г. земельное право отсутствовало даже как особая отрасль права. В советский период оборот участков в его истинном, рыночном смысле был практически прекращен. Вся земля стала объектом государственной собственности. Уже первый Земельный кодекс 1922 г. запретил ее продажу. Ограниченная возможность временного пользования землей частными лицами появилась только после Великой Отечественной войны. Но она была предусмотрена не в результате взаимного соглашения сторон, а в силу распорядительного акта государственного органа. Создание цивилизованного рынка земли, когда важнейшим условием оборота является взаимное согласие сторон, состоялось только в период 1991-2001 гг. Базисные условия для оборота земельных участков создала Конституция РФ, установившая гарантии собственности прав граждан на землю. Вместе с Гражданским кодексом в 1990-х годах было принято множество нормативных актов, закрепляющих возможность совершения сделок с землей, сами же участки были признаны недвижимым имуществом. В 2001 г. был принят первый Земельный кодекс РФ. Таким образом, основным фактором, влияющим на инвестиционную привлекательность российской земельной собственности для иностранных инвесторов, и сегодня является внутреннее законодательство нашей страны, регулирующее оборот земельных участков.

В соответствии с современными законодательными правилами приобретение земельного участка в России может происходить двумя способами: на первичном, либо на вторичном рынке. Первичный рынок означает, что права собственности или права аренды на землю приобретаются у государства (федеральных или муниципальных органов власти). Вторичный рынок - это приобретение земли у частных собственников (юридических или физических лиц).

В таблице 1 представлена текущая структура земель по формам собственности в Российской Федерации.