Н.С. КОСТЮЧЕНКО, риск-менеджер коммерческого банка

В статье речь идет о проблемах, возникающих у банка при реализации залога в судебном порядке. Во избежание их, по мнению автора, целесообразно максимально проработать вопрос о внесудебной реализации имущества.

В связи с ростом просроченной задолженности -проблемными активами - банк вынужден реализовывать залог в судебном порядке. На первый взгляд, в этом не должно быть ничего сложного: выносится решение суда об обращении взыскания на имущество, затем оно продается на открытых торгах, после чего за счет выручки от реализации объекта залога погашается просроченная задолженность.

На практике же в этом случае возникает ряд проблем.

С чем сталкивается банк при реализации залога в судебном порядке?

Начнем с того, что начальная стоимость торгов устанавливается судом. Это, как правило, залоговая стоимость имущества, указанная в договоре залога, или текущая рыночная цена объекта, установленная арбитражным судом. Учитывая, что цены на недвижимость в период кризиса значительно упали, реальная текущая цена на объект залога порой не то чтобы полностью не покрывает ссудную задолженность, а оказывается раза в 2 меньше ее (вместе с процентами, пенями и штрафами). В этом случае, в целях избежания убытков, банк настаивает на переоценке недвижимости, так как если имущество не будет продано на торгах, он обязан будет взять объект залога на баланс и закрыть задолженность на эту сумму.

Как известно, в соответствии с Законом о банкротстве торги могут проводиться два раза. Стоимость залога может быть снижена при повторных торгах максимум на 25% (ст. 58 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости"). Следовательно, если банк согласится с начальной стоимостью торгов (залоговой стоимостью или стоимостью, предложенной заемщиком и утвержденной судом), которая будет существенно превышать реальную рыночную стоимость залога, и не найдутся покупатели, как уже подчеркнуто выше, банк должен будет принять баланс по последней стоимости залога на торгах и закрыть задолженность на эту сумму. Иными словами, получается, что формально долг по балансу закрыт, претензий к заемщику и поручителям нет (банк лишается этого права), реализация залога проходит по рыночной цене, которая ниже ссудной задолженности, возникают убытки, являющиеся разницей между ценой реализации актива и ссудной задолженностью.

Именно поэтому и идет битва в судах за начальную стоимость торгов, так как заемщику выгодно отдать банку неликвидный актив по завышенной стоимости и тем самым закрыть все свои обязательства.

Таким образом, проблема заключается в том, как доказать суду, что оценка банка, а не заемщика, более адекватна и соответствует текущей рыночной ситуации. Ведь если заемщик и банк предоставят разные текущие рыночные стоимости залога разных оценочных компаний, суд будет определять стоимость на свое усмотрение. Как он это сделает - загадка. Поэтому банк должен вооружиться весомыми аргументами, не полагаясь только на независимого эксперта, подготовившего отчет по оценке залога. Например, предоставить в суд заключение залоговой службы банка с доказательной базой, включающей, в частности:
бюллетень недвижимости аналогичных объектов;

негативные факторы, влияющие на стоимость объекта залога, не отраженные в оценке, представленной заемщиком (такие вопросы с большой вероятностью задаст потенциальный покупатель), к которым относятся:

* задолженность по коммунальным услугам;
* отсутствие потенциальных арендаторов;
* проблемы с предоставлением телефонии на объект;
* неудовлетворительное состояние помещений (старая постройка, отсутствие капитального ремонта, наличие незарегистрированной перепланировки);
* неурегулирование вопросов о земле, на которой построен объект залога (земля не оформлена, не установлен ее правовой статус, заканчивается срок аренды);
* исчерпанность лимитов по электроэнергии, водоснабжению, отоплению;
* ограниченная система въезда на территорию; * отсутствие мест под парковку или особый режим работы парковки;
* залог обременен правом аренды третьих лиц; * возникновение судебных разбирательств или досудебных споров относительно объектов залога;
* наличие на участке санитарных зон.
При реализации имущества в судебном порядке необходимо просчитать и сравнить все возможные расходы/потери для банка:
возмещение расходов арбитражному управляющему за счет средств от реализации залога (при отсутствии денежных средств у заемщика/залогодателя);

максимальное снижение цены на имущество. Есть случаи, когда имеет смысл договориться с заемщиком, идя даже на некоторые потери, поскольку при судебной реализации объекта они могут оказаться существенно больше;

расходы по страхованию и охране объекта до момента его продажи (если торги не состоятся и банк вынужден будет взять актив на баланс);

расходы на оценку залога;

потеря права требования к поручителям (в случае покрытия ссудной задолженности стоимостью объекта на торгах);

восстановление резерва в той части, которая покрыта последней стоимостью торгов;

НДС (в случае если залогодатель является юридическим лицом).

Следует отметить, что по рекомендации налоговых органов НДС должен быть выделен отдельной суммой залогодателя, например в накладной.

Пример