Т.Е. НИКОЛАЕВА, Е.К. ВОРОНКОВА, Е.И. ГРОМОВА

Проблема оживления ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) на отечественном рынке является сегодня одной из наиболее обсуждаемых.

Действительно, с развитием кризиса ситуация на рынке ИЖК существенно ухудшилась. В I полугодии 2009 г. рынок ИЖК характеризовался прежде всего уменьшением числа кредитных организаций, осуществляющих данный вид кредитования. По состоянию на 1 июня 2009 г. число участников первичного рынка ИЖК сократилось по сравнению с началом года на 5, 5%. Только 279 банков осуществляли выдачи кредитов, остальные обслуживали кредиты, ранее выданные. Регулярно выдавали ИЖК в рублях около 100 банков, в валюте - 11. В I полугодии 2009 г. было выдано 43 339 рублевых кредитов на общую сумму 51, 9 млрд. руб. и 706 кредитов в иностранной валюте на сумму 3, 6 млрд. долл. Средний размер предоставленных кредитов составил 1, 3 млн. руб., т.е. по сравнению с соответствующим периодом 2008 г. сократился в 6, 1 раза. I полугодие 2009 г. характеризовалось также повышением ставок по кредитам и ужесточением условий их предоставления. По сравнению с предыдущим годом средневзвешенная ставка по ИЖК в рублях повысилась на 1, 7 процентного пункта, а в иностранной валюте - на 2, 7; таким образом, средневзвешенные рублевая и валютная ставки составили соответственно 14, 6 и 13, 5%. Просрочка по банковским кредитам за I полугодие 2009 г. увеличилась в 2, 3 раза(1).

Институциональная среда для функционирования системы ипотечного кредитования стала формироваться еще в 90-е годы. Федеральными законами "Об ипотеке (залоге, недвижимости)", "Об ипотечных ценных бумагах", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Указом Президента РФ "О жилищных кредитах" и другими документами была заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного жилищного кредитования.

Примерно с 2003 - 2004 гг. в отечественной практике стал использоваться зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования, а именно, рефинансирование ипотечных кредитов через ценные бумаги. Основная задача ипотечных ценных бумаг -обеспечить надежную и эффективную систему привлечения инвестиций в сферу жилищной ипотеки.

Ипотечные ценные бумаги могут использоваться уже на первичном рынке ипотечных кредитов в форме закладных, отражающих схему отношений заемщик - кредитор.

Закладная является именной ценной бумагой, предоставляющей своему владельцу право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой. Смысл закладной как ценной бумаги (помимо оформления договора залога) в том, что кредитор может не просто оставить ее на своем балансе, но: 1) выпустить ипотечные облигации на основе закладной; 2) продать закладную ипотечному институту; 3) передать закладную посреднику, с тем чтобы он выпустил ипотечные облигации. То есть мы уже наблюдаем вторичный рынок ипотечных кредитов, отражающий развитие отношений между кредитором и первичным инвестором (финансовыми институтами, желающими приобрести закладную). Цель вторичного рынка - рефинансирование ипотечных кредитов.

Третичный рынок ипотечных кредитов - это рынок, где отношения складываются между кредитором (если он оставил закладную на своем балансе) и первичным инвестором (финансовым институтом, купившем закладную, который выпускает на основе закладных ипотечные ценные бумаги (ипотечные облигации), а также вторичным инвестором, купившем эти ценные бумаги.

Цель третичного рынка ипотечных кредитов - рефинансирование ипотечных кредитов через секьюритизацию закладных.

В соответствии со сложившейся международной практикой секьюритизация - это выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов, т.е. трансформация ипотечного долга в ценные бумаги, обеспеченные ипотечным кредитом. Фактически механизм таков: банк выдает клиенту кредит, затем выпускает ценную бумагу на сумму этого кредита и продает эту бумагу всем желающим. В результате банк возвращает себе средства, которые может вновь пустить в оборот, а покупатели ипотечных ценных бумаг получают оговоренный доход.

Как свидетельствует зарубежная практика, секьюритизация имеет ряд преимуществ:

• эффективное использование капитала; в несекьюритизированной системе кредитор в большинстве случаев несет все риски, присущие ипотечным кредитам, и держит закладную весь период кредитования на своем балансе. При использовании секьюритизации риски переносятся на третью сторону - инвестора;
• высокая ликвидность; в несекьюритизированной системе кредиторы должны обеспечивать эффективное финансирование во время всего периода кредитования; при секьюритизации кредитор заботится лишь об объемах выданных ипотечных кредитов;
• управление рисками: используя модель секьюритизации, есть возможность постоянно искать пути снижения рисков, например путем диверсификации инвесторов.

Рассмотрим российскую практику.
Законом "Об ипотеке (залоге, недвижимости)" N 102-ФЗ от 16.07.1998 г. предусмотрена эмиссия закладных для коммерческих банков. Однако реально на практике эмиссию закладных проводит лишь ограниченное число банков. Достаточно сказать, что Сбербанк, который является ведущим в области ипотечного жилищного кредитования, эмиссию закладных вообще не проводит.

Законом "Об ипотечных ценных бумагах" N 152-ФЗ от 11 ноября 2003 г. предусмотрена секьюритизация ипотечных кредитов через ипотечные облигации и ипотечные сертификаты.